Mietverträge in Berlin

Berlins Markt an vermieteten Immobilien umfasst 87% des gesamten Immobilienmarkts. Bei einer Bevölkerung von ungefähr 3,4 Millionen Bürgern ergibt dies ca. 3 Millionen Mieter. Wie zu erwarten, ist der Mietimmobilienmarkt gut etabliert und reglementiert, mit einer großen Auswahl an Dienstleistungsanbietern, die Bereiche wie Mietverträge, Reparaturen, Instandhaltung und Renovierungen abdecken.

Während viele der Gesichtspunkte eines typischen Berliner Mietvertrages altmodisch erscheinen und Anzeichen von Staatsdirigismus zeigen, gibt es sowohl Vorteile, wie auch Nachteile dieser Regierungsgewalt. Es gibt kaum Zweifel daran, dass eine Kontrolle der Mietpreise auch eine Kontrolle der Mieterträge und der Anlagewertsteigerung mit sich zieht. Jedoch bietet sie zur gleichen Zeit auch eine Kontrolle der Investition mit einer gewissen Vorhersagbarkeit, Schutz des Investors und ein sichereres Prognosemodel für zukünftige Kapitalerträge, ohne den Auf- und Abschwung, wie er zum Beispiel auf dem Immobilienmarkt in Großbritannien vorkommt.

Varianten eines Mietvertrages

Es gibt zwei verschiedene Varianten eines Mietvertrages: -

1. Unbefristeter/Dauerhafter Mietvertrag – Bei weitem die üblichste Variante eines Mietvertrages. Wie der Name schon sagt, wird der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann nur vom Mieter beendet werden (vorausgesetzt der Mieter hält sich an die im Mietvertrag angegebene Kündigungsfrist). Folgende Ausnahmen sind zulässig:

• Wenn die Immobilie vom Eigentümer selbst oder seiner Familie genutzt wird (Der Mieter kann nur dagegen Einspruch erheben, wenn der Auszug unzumutbar wäre, zum Beispiel aufgrund schlechter Gesundheit, Alter, etc.).
• Wenn die Sanierung der Immobilie durch den Mieter behindert wird und dies einen ernsthaften finanziellen Verlust für den Eigentümer zur Folge hätte.
• Nichteinhaltung des Mietvertrages, wie Nichtzahlung der Miete, Missbrauch der Immobilie, etc.

Eine angemessene Kündigungsfrist muss vom Eigentümer eingehalten werden, die sich auf drei Monate beläuft. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei weitere Monate.

1. Befristeter Mietvertrag – eine ungewöhnliche Form des Mietvertrages, die vom Vermieter nur gebraucht werden darf, wenn er einen ernsthaften Grund vorweisen kann, die Dauer des Mietvertrages einzuschränken, wie zum Beispiel ein bereits bekanntes Datum zum Abriss der Immobilie oder wenn der Eigentümer oder ein Familienmitglied die Immobilie selber nutzen möchten.

Die Vorteile des Vermieters sind folgende: -

• Die Sorge eine leerstehende Immobilie zu haben, die keine Gewinne abwirft, aber dennoch Instandhaltungskosten verursacht, werden durch die Gepflogenheit langfristige Mietverträge abzuschließen zum größten Teil umgangen. Es ist unter Berlinern üblich ein Leben lang zu mieten.
• Befristete Mietverträge können abgeschlossen werden, wenn der Investor die Immobilie zum Eigengebrauch nutzen möchte – zum Beispiel als Altersruhesitz.

Mieterhöhungen

Während der Mieter Schutz in Bezug auf Mieterhöhungen genießt, kommt dies dem Investor auch zugute, da dieser Schutz ihm stabile Mieteinnahmen bietet und beiträgt Auf- und Abschwungzyklen zu vermeiden.

Eckdaten, die sich auf Alter, besondere Eigenschaften der Immobilie und Wohnfläche beziehen, wurden für verschiedene Gebiete in Berlin zusammenfasst, um daraus einen veröffentlichten Mietspiegel zu berechnen. Es sollte beachtet werden, dass diese Richtwerte umgangen werden können (was oft in begehrten Gebieten Anwendung findet), indem ein gewerbsmäßiger Mietvertrag aufgesetzt wird. Hierdurch verliert allerdings der Mieter sein Anrecht auf Einhaltung der veröffentlichten Mieten.

Der Mietspiegel wird jedes Jahr veröffentlicht und berücksichtigt einen Querschnitt der Wohngebiete, um eine Auswahl an angemessenen Mieten anzubieten.

Die Miete für einen bereits vorhandenen Mieter kann nur wie im Folgenden beschrieben erhöht werden (beachten Sie hierzu auch untenstehende Ausnahmen):

• Die Mieterhöhung eines Mietvertrages beschränkt sich auf 20% in einem Dreijahreszeitraum (und 30% für Immobilien, die nach 1981 erbaut wurden).
• Nur eine Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraums von 15 Monaten ist erlaubt.
• Die Mieterhöhung muss sich an den Rahmen des Mietspiegels anpassen.

Die Vorteile des Vermieters sind folgende: -

• Die Möglichkeit zukünftige Erträge vorauszusagen, genauer als in vielen anderen Immobilienmärkten.
• Die Möglichkeit der Kostenplanung.
• Ein übersichtlicherer Verlauf der Mieterhöhung

Ausnahmen für Mieterhöhungen

Anerkannte Verbesserungen der Immobilie durch den Vermieter sind einer der Hauptgründe für außerordentliche Mieterhöhungen. Die Kosten, die mit dieser Verbesserung in Zusammenhang stehen, dürfen an den Mieter weitergegeben werden, vorausgesetzt sie wurden nicht durch einen Kredit von Öffentlicher Seite mitfinanziert.

Verbesserungen der Immobilie

Mieter müssen drei Monate im Voraus über geplante Verbesserungen und Modernisierungen der Immobilie informiert werden. Solche Verbesserungen müssen genau beschrieben werden, unter anderem auch der Umfang der Störung für den Mieter, Gründe für die Verbesserung und die zu erwartende Mieterhöhung. Vermieter dürfen die Miete um 11% der Geldmittel, die für die Verbesserung aufgewendet wurden, erhöhen – dabei darf nicht außer acht gelassen werden, dass die Miete nicht höher werden darf, als der Mietspiegel es vorgibt.

Mieter dürfen unter besonderen Umständen gegen die beabsichtigten Verbesserungen Einspruch erheben – zum Beispiel wenn sie sich die neue Miete nicht leisten können oder die Störungen während der Umbauarbeiten unzumutbar sind.

Die Vorteile des Vermieters sind folgende:

• Rendite für Kapital, das für Verbesserungen aufgewendet wurde.
• Zusicherung, dass der Mieter sich die Mieterhöhung auch leisten kann.
• Die Besonderheit, dass wenn ein Langzeit-Mieter die Wohnung frei gibt, sich die Miete üblicherweise erhöht, im Allgemeinen im Einklang mit dem Wert der Immobilie.

Das Kaufrecht des Mieters

Wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Verkauf einzelner Wohnungen in kleinere Einheiten aufgeteilt wird, muss die Immobilie zuerst dem Mieter angeboten werden, basierend auf den notariell beglaubigten Verkaufskonditionen für die vom Mieter genutzte Wohnung. Die Kaufoption ist für zwei Monate gültig.

Die Vorteile des Vermieters sind folgende:

• Wenn der Investor seine Investition liquidieren möchte und Kapital freisetzen möchte, gibt es die zusätzliche Möglichkeit einen vorgeschriebenen Ablauf zu verfolgen, der dem Mieter die Möglichkeit gibt, die Immobilie zu erwerben.

Eine Immobilien-Partnerschaft

Die Auswirkungen dieser Bestimmungen bieten ein sicheres und vorhersehbareres Umfeld für den Investor und dem Mieter eine Zusicherung bezüglich der gemieteten Immobilie – sein Zuhause. Genauer gesagt ist die Beziehung zwischen Investor und Mieter eine Partnerschaft, bei der beide Seiten ihre Vorteile durch einen fairen und gleichberechtigten Mietvertrag erhalten.

Nützliche Links

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• Die zehn wichtigsten Gründe für Immobilienerwerb in Berlin.